小区物业管理资金的使用与大家的生活密切相关。广东穗恒律师事务所长期以来一直从事社区法律服务工作，每年都要参与调解大量与社区群众密切相关的纠纷，其中，关于物业维修资金方面的纠纷在其中占了不小的比例。物业维修资金的使用如何才能既高效，又避免被滥用。广州市人大代表、广东穗恒律师事务所主任林淑菁律师近日接受本报记者专访，畅谈了自己的意见。
林淑菁律师说，像此类物业管理公司不动用物业维修资金解决小区公共安全隐患而被业主投诉的纠纷，她每年都要接待咨询及参与调解20例以上。广州市人大代表、广东穗恒律师事务所主任林淑菁律师表示，《民法典》第二百七十八条条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果走正常程序，经“双 2/3”（即面积占比三分之二和人数三分之二）业主表决，再经 “双1/2“（即参与表决面积过1/2和参与表决人数1/2）业主同意后，再动用物业维修资金，难度极大。在自己之前接手的案例中，就有业主质疑物业公司伪造了签名来使用物业维修资金。“这中间造假或信息不透明的空间的确比较大，对于业主来说，他很难甄别出签名的人中哪些是业主，哪些不是业主。”
“紧急情况”成“挡箭牌” 物业公司动用维修基金更“任性”
随着《民法典》的实施，民法典中关于紧急情况下动用小区物业维修资金的条款，也被部分物业管理公司“盯”上。“现在部分小区的物业管理公司借着‘紧急情况’，绕开小区双2/3业主参与表决，这是物业维修资金使用中面临的新情况。”林淑菁律师说。
林淑菁律师表示，随着《民法典》的实施，的确存在着“紧急情况”条款被滥用，小区居民觉得物业维修资金未经正常程序被使用而不满的情况。
她介绍说，《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。。此条款规定了全体业主对维修资金的筹集和使用情况享有知情权，因此，无论是业主大会、业主委员会还是物业公司，都有义务将建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况定期向全体业主公布，提高维修资金使用的透明度，便于监督管理。实践中，维修资金的使用一般由全体业主通过业主大会决定，而非由业主委员会决定，但也有例外。由于通过召开业主大会表决确定维修资金的使用往往耗时较长，但在出现如危及人身安全、房屋安全，对业主的生活可能造成重大影响等紧急情况时，对建筑物及其附属设施修缮的效率往往在价值取向上显得更为重要，因此，《民法典》第二百八十一条第二款同时也赋予了业主委员会在紧急情况下依法申请使用维修资金的权利。《民法典》物权编第二百八十一条突破了《物权法》中关于维修资金使用范围的规定，将屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分也纳入了维修资金使用范围，明确了维修资金除用于维修外，还可用于更新和改造，避免了维修资金低效率使用，契合实践需要。同时，该条文中新增了业主大会和业主委员会的维修资金紧急申请使用权，避免了紧急情况下维修资金陷入使用僵局，有助于唤醒这笔“沉睡”的“房屋治病钱”，具有较强的实践指导意义。
林淑菁律师说，因为有了“紧急情况”条款，部分小区的物业管理方在使用物业维修资金时，就突破了“双2/3”原则，只是在使用完维修资金后才向业主公示，甚至没有公示。“《民法典》为在紧急情况下使用物业维修资金打开了一个口子。但现在，物业管理公司在使用物业维修资金方面的确存在‘紧急情况’条款被滥用和透明度不够的问题。打个比方，某小区因为电梯老化，花了60万元换了两台电梯，那么，为什么选择的是这家电梯公司？60万元的价格是否太高？如果单单是电梯更换后进行公示，普通小区业主一来对电梯和电梯配件造价不熟悉，二是对电梯厂家也不熟悉，实际上很难起到监督和倒查的作用。”林淑菁律师表示，《民法典》中关于紧急情况下使用物业维修资金的条款是为了避免物业维修资金的使用僵持不下，提高只用效率，但使用物业维修资金时“任性”和缺乏监督，也是要避免的。“对物业维修基金使用的监管必须加强和，不能让物业维修基金成了‘唐僧肉’，要知道，物业维修基金是‘房屋的养老金’，一旦房屋将来出现需要花钱的地方需要急用钱，而这笔钱又被浪费了，后期再筹集难度非常大。”林淑菁律师说。
文/广州日报·新花城记者：肖欢欢
图/广州日报·新花城记者：肖欢欢
视频/广州日报·新花城记者：肖欢欢
广州日报·新花城编辑：蔡凌跃
