近日，部分读者向本报反映小区专项维修基金存在的问题。海口住宅小区维修基金的缴纳、使用情况究竟如何？记者近日调查发现，海口部分老旧小区并未缴纳专项维修基金，房子出了问题维修费用需要业主分摊；同时申请动用维修金程序复杂，不少物业公司坦言这些条款与海口实际情况存在差距，申请动用专项维修基金非常困难。
受访业主：不知道如何动用维修基金
“噪声大也就算了，站在里面总感觉电梯在摇晃，让人心里很不踏实。”说起小区电梯存在的问题，家住海口龙昆南路某小区的王女士一肚子苦水。王女士说，小区电梯出现问题已好久了，业主们曾多次向物业反映，但一直不见人来维修。“小区的楼房等出了问题，物业公司维修起来总是很慢。”王女士说。
记者在走访中发现，多数受访业主对自己缴纳的专项维修基金不知该如何动用。海口海秀西路某小区的业主张先生表示，他2005年左右买了一套120平方米的商品房，当时开发商按总房款3%收取住房维修基金，但是现在小区很多地方都出现了问题，物业公司并没有维修。“我们缴纳房屋维修基金，不就是用来维修房子的吗？”张先生说，他和部分业主不知道该如何动用维修基金。
据了解，海口住宅小区专项维修基金从2004年开始缴纳。2004年7月，海口市房产管理局出台《关于依法收缴物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的通知》，规定从当年8月1日起，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款的2%-3%向售房单位缴交维修基金。
2008年8月1日，海口市房地产管理局再次下文规定，由于专项维修基金存在资金可能被挪用的隐患，房地产开发企业或物业服务企业一律停止代收购房人缴存的住宅专项维修基金，个人缴存住宅专项维修资金到指定银行后，可凭票据办房产过户手续。缴存标准为：商品房每平方米60元人民币，已售公房每平方米55元人民币。
海口2004年前建成的小区未收维修基金
据了解，根据政策出台的时间不同，海口住宅小区缴纳专项维修基金的情况分为三类，其中2008年8月以后新建的小区，由于需要凭缴费票据办房产过户手续，业主不缴纳专项维修基金便无法办理房产证，具有一定的强制性，业主一般都按时缴纳了专项维修基金，“但是这部分房子目前基本上还用不上维修，专项维修基金相对比较充裕。”
对于在2004年至2008年间开发的楼盘，按照当时的政策，相关部门要求是在办理房产证前，由开发商代收的房屋维修资金全部收齐；但是在实际执行的时候，由于种种原因，缴纳维修资金的情况不是太理想。
记者调查发现，在2004年以前，当时海口还没有出台房屋维修基金相关政策，所以那时建成的小区没有收取房屋维修资金。据了解，2004年8月前已销售但未办理房屋产权过户手续的商品房，其专项维修资金的缴交按以上规定执行，也就是购房者应当按购房款的2%-3%向售房单位缴交维修基金。
一名知情人士说：“对于2004年8月前已办理房产证的小区如何缴纳专项维修基金，海口市并没有明确的规定。这也引发了后来的一系列问题。”
物业公司：申请动用房屋维修基金太难了
对于没有办法收到专项维修基金的小区，一旦房屋出现问题需要维修，只能由业主自己解决。海口某物业公司负责人告诉记者，这些没有缴纳专项维修基金的小区，也正是修建时间比较久，各种问题频繁出现的小区。“这样一来维修就成了大问题。比如公共水管、公共过道、楼梯等修起来都是一笔费用。如果找业主分摊就很难办，如果放着不管，业主还会找我们物业，所以很多时候我们物业公司只能垫付。”该负责人说。
海口市某大厦物业公司负责人称，该公司刚进驻小区时对电梯进行了更换，花了大约5万元，“因为没有专项维修基金，只能由物业公司垫付。但是这笔花销到现在已经有三四年了，物业公司一直无法把垫付的钱都收回来，现在还被业主拖欠2万多元。”该负责人说。
对于申请动用专项维修基金，部分物业公司负责人称“太难了”。王女士所在小区物业公司负责人告诉记者，按照相关规定，申请和使用专项维修基金，应当经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其实申请所需材料大多还是比较容易办到，只有这一条双“三分之二”很难办到，所以申请比较困难。
“这两个‘三分之二’是硬性规定，事实上要达到这个要求很困难。”该负责人表示，海口目前住宅小区实际情况，有些小区连常住户数均达不到三分之二以上，有些小区就算业主人数达到要求，但由于没有业主委员会，业主意见不统一。
住建部门：动用房屋维修基金须手续齐全
“目前海口市住宅维修基金账户余额已经超过11亿元，这两年每年专项维修基金使用金额在600万元左右。”海口市住房和城乡建设局资金管理处有关负责人表示，维修公共拥有部分需要召开业主大会，人数要占当事人总人数的三分之二以上且所持有专有部分总建筑面积三分之二以上的业主同意。“房屋维修基金的使用要严格按照有关规定执行，因为规定比较严格，所以申请起来的确比较麻烦。申请动用房屋维修基金必须手续齐全。”该负责人说。
据了解，在2013年海南两会期间，省政协委员周福林曾提出，我省部分的小区设施设备老旧，有些在超负荷运转。有些小区甚至因房屋外墙年久失修，导致发生意外事故。周福林建议，申请使用房屋维修基金要根据住宅小区实际情况审批，不管是由业主委员会或是物业公司申请使用这项资金，应由政府主管专用维修基金人员亲自到现场确定，证实是属于使用专用维修资金范围的，应及时给予审批使用，促进住宅小区管理的针对性和实效性。
海口市住房和城乡建设局资金管理处相关工作人员告诉记者，海口因为“候鸟”老人多等原因，使用专项维修基金需要符合两个“三分之二”的规定，对于部分小区确实难以做到。据介绍，有关部门目前正在起草的海口物业管理有关规定，对海口市小区专项维修基金的使用与管理问题将会有更加具体的规定，以期能够改善现有的不足，解决小区电梯、水电等公共维修问题。“目前该规定尚在广泛征求意见中。”
该工作人员还介绍，房屋过了保修期才可以使用该基金，如果在保修期内可找开发商解决房屋维修问题；如果是维修私有房屋部分，应由业主自行出钱维修。“对于没有缴纳公共维修基金的小区，小区公共部分维修产生的费用需要业主根据实际情况均摊，这与缴纳公共维修基金的道理其实差不多。”
