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天津市房屋专项维修资金使用八项问答

信息来源:weixiu.biz   时间: 2013-09-17  浏览次数:493

 本报为广大业主就房屋专项维修资金使用中如何办理使用备案、首期款拨付以及尾款拨付所需要件等内容进行了详细介绍。本期将继续为广大业主介绍申请使用维修资金中,遇到申请主体缺失怎么办、“双三分之二”业主签字确认比例如何计算以及怎样选取维修工程施工及监理单位等内容。

  一、如果小区没有物业服务企业,如何申请使用房屋专项维修资金?

  答:已经建立房屋专项维修资金的小区,如果没有物业服务企业实施管理服务的,可以由业主、业主委员会提出使用建议,并在区县房地产管理局指导下,委托相关单位参照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津国土房物〔2008〕650号)申请使用房屋专项维修资金。例如:家住红桥区万隆龙禧园小区某业主反映,屋顶漏雨严重,影响住用安全,由于小区没有物业公司,无法申请使用房屋专项维修资金。针对龙禧园小区的情况,在红桥区房管局指导下,委托了咸阳北路房管站代为申请使用房屋专项维修资金。

  二、如果物业小区没有成立业主委员会,如何进行房屋专项维修资金使用的组织、监督?

  答:《天津市物业管理条例》规定业主委员会负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施。如果小区没有成立业主委员会,按照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)相关规定,未成立业主委员会的,由居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责,负责组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认并监督实施。例如:家住南开区禧顺花园的某业主反映,屋顶漏雨严重,小区的物业服务企业拟申请使用房屋专项维修资金对屋顶进行维修,由于该小区尚未成立业主委员会,这种情况就应由南开区禧顺花园所属嘉陵道街道办事处桂荷园社区居委会代为履行业主委员会职责,做好对房屋专项维修资金使用的组织、监督。

  三、《维修和更新、改造方案》需经相关业主“双三分之二”签字确认,该如何计算?

  答:按照国家《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定,《维修和更新、改造方案》应当经双三分之二以上相关业主书面同意,所谓双三分之二是指受益分摊范围内,同意《维修和更新、改造方案》的业主人数超过受益分摊范围总人数三分之二,且同意《维修和更新、改造方案》的业主拥有建筑面积之和超过受益分摊范围总建筑面积的三分之二。例如:一幢已出保修期的高层住宅楼申请使用房屋专项维修资金维修屋顶,该幢楼共90户,涉及建筑面积9000平方米。只要超过60户业主签字同意,且同意业主拥有房屋建筑面积超过6000平方米,就达到了“双三分之二”通过,可以动用房屋专项维修资金维修屋顶。

  四、如何选取维修工程施工单位、工程监理单位?

  答:1.选取维修工程施工单位。物业服务企业和业主委员会可以采取公开招标或者邀请招标方式自行选聘具有相应资质的施工单位。

  2.选取维修工程监理单位。物业服务企业和业主委员会可通过从市场选聘、网络查询、业主推荐等方式聘请有资质的工程监理单位对维修和更新、改造工程实施工程监理。

  五、业主发现施工单位虚报维修工程造价怎么办?

  答:市房屋维修资金管理中心自主研发了维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn),申请使用程序全部从网上操作,实现了对资金使用的全程监控。为有效控制维修工程造价的合理性,在系统中设置了工程审价模块,规定申请使用房屋专项维修资金的电梯维修工程预算在1万元以上的以及其他维修工程预算在5万元以上的,必须从市房屋维修资金管理中心建立的工程审价单位备选库中随机抽取工程审价单位进行审价,并由其出具《维修工程预算审价报告》。市房屋维修资金管理中心以工程审价金额为基准,据实拨付维修资金使用款项。对预算金额未达到强制审价条件的维修工程,业主如发现施工单位虚报维修工程造价的或对工程造价存在疑义的情况,经业主大会决定,可由业主委员会自行委托专业工程审价机构对工程造价进行审核,费用计入维修和更新、改造成本。

  六、维修工程竣工后,业主对维修工程施工质量不满意怎么办?

  答:维修工程自施工开始至工程竣工验收前,业主如对工程施工质量不满意,应及时向物业服务企业、业主委员会进行反映。物业服务企业和业主委员会接到业主反映施工质量问题后,应立即要求施工单位进行整改,并要求工程监理单位做好监督检查,直至施工质量达到国家或地方标准。如施工单位拒不进行整改,物业服务企业和业主委员会应当拒绝在《维修和更新、改造工程验收报告》上签字盖章,市房屋维修资金管理中心将停止拨付维修工程尾款。

  七、如何组织维修工程竣工验收,需要注意哪些方面?

  答:在维修工程施工时,物业服务企业和业主委员会应当对施工单位施工情况及工程监理单位履行监理情况进行监督。工程竣工后,应当由物业服务企业组织业主委员会、相关业主、施工单位及工程监理单位等对工程进行验收,听取施工单位、监理单位汇报工程合同履约情况和工程建设情况,共同审阅施工、监理单位的工程档案资料,实地查验工程质量后,最终对施工、监理单位在施工过程中质量做出评价。验收结果合格的,共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》,并对维修完工情况拍照存档。验收结果不合格的,在《维修和更新、改造工程验收报告》上不予签字盖章,并责令施工单位进行整改,待工程监理单位确认施工单位整改合格后,由物业服务企业组织各相关单位和有关人员重新组织工程竣工验收。

  八、房屋专项维修资金使用情况应向小区业主适时进行公告,那么应当公告哪些内容?

  答:(一)办理使用备案前,应当公示《维修和更新、改造方案》、业主书面确认情况等六项内容。

  业主委员会或其委托的物业服务企业在办理房屋专项维修资金使用备案前,将《维修和更新、改造方案》、工程预算书、《业主大会或者相关业主书面确认证明》、《维修和更新、改造方案书面确认结果明细表》、《维修工程预算审价结果公告》及《维修工程预算审价报告》在小区明显位置向全体业主公示7天。

  (二)维修工程竣工后,应当公告工程决算书及《维修和更新、改造工程公示决算费用分摊清册》两项内容。

  业主委员会或其委托的物业服务企业在维修工程竣工验收合格后,应当将工程决算书、《维修和更新、改造工程公示决算费用分摊清册》在小区明显位置向全体业主公告7天。

  如您想及时了解有关天津市房屋专项维修资金管理方面的法规、政策,可登录天津市房屋专项维修资金管理信息网(www.tjwxzj.com.cn)进行查询,也可拨打天津市房屋维修资金管理中心政策咨询电话:58822989、58822987。如果您认为物业服务企业、业主委员会在申请使用房屋专项维修资金中存在违规操作情况,可拨打天津市房屋专项维修资金管理中心投诉电话:58822900。为方便广大居民咨询有关房屋专项维修资金使用方面的政策,天津市房屋维修资金管理中心特开通了咨询邮箱:tjwxzjzx@126.com,您可以将问题发送到该邮箱。

    ——本信息真实性未经中国维修网证实,仅供您参考